Ako kúpiť družstevný byt – výška anuity, prepis bytu do osobného vlastníctva, kúpa na hypotéku

Našli ste váš vysnívaný byt, cena je priam neuveriteľná, no zrazu zistíte, že ide o byt družstevný.

Oplatí sa investovať do takejto nehnuteľnosti, na čo všetko sa pripraviť a nezabudnúť zistiť vopred, a v čom sa vlastne líši kúpa družstevného bytu od toho v osobnom vlastníctve?

Družstevný verzus byt v osobnom vlastníctve

Ako prvú vec by ste mali pochopiť, aký je rozdiel medzi družstevnými bytmi a bytmi v osobnom vlastníctve. Pri kúpe bytu, ktorý je v osobnom vlastníctve, sa s predávajúcim dohodnete na cene, prevediete peniaze na jeho účet, byt prepíšete na vás, no a od tejto chvíle ste jeho právoplatným vlastníkom.

Keď sa rozhodnete pre kúpu družstevného bytu, v skutočnosti si nekupujete samotnú nehnuteľnosť, ale iba členské práva v bytovom družstve. V preklade to znamená, že byt po prevode dohodnutej sumy nevlastníte, máte k nemu však užívateľské právo. Môžete v ňom teda bývať, jeho vlastníkom však stále nie ste. Aby ste sa ním stali, musíte požiadať bytové družstvo o jeho odkúpenie. Po zaplatení takzvanej anuity (zostatková hodnota bytu) bude byt prepísaný na vás.

Postup pri predaji družstevného bytu

Okrem toho, že družstevný byt nemôžete okamžite previesť do osobného vlastníctva, so sebou jeho kúpa prináša aj ďalšie úskalia. Nie je to nič strašné, ak sa však chcete vyhnúť skutočne nepríjemným prekvapeniam, je potrebné dopredu zistiť a vybaviť niekoľko vecí. Proces v skratke funguje tak, že najprv prevediete dohodnutú sumu predávajúcemu bytu a požiadate BD o prevod vlastníckych práv a povinností.

Keďže máte právo k jeho užívaniu, môžete v ňom bývať, ešte stále však nie ste jeho vlastníkom. Na to, aby ste sa ním stali, musíte následne bytové družstvo požiadať o odkúpenie vlastníckych práv za spomínanú anuitu. Predtým, ako pristúpite k podpísaniu akejkoľvek zmluvy alebo prevodu financií, si však musíte overiť viacero skutočností. Nasledujúci postup je rovnaký pre kupujúceho aj predávajúceho družstevného bytu.

Stanovy bytového družstva a podmienky zmluvy

Najprv by ste mali bytové družstvo, ktoré daný byt vlastní, požiadať o sprístupnenie stanov. Nezabudnite ani na vzor zmluvy o prevode práv a povinností, ktoré sú spojené s členstvom v bytovom družstve. Na škodu samozrejme nie je ani osobná návšteva niektorého zo zástupcov BD.

Podmienky prevodu členských práv a taktiež bytu do osobného vlastníctva sa môžu líšiť od družstva k družstvu. Takto sa vyhnete nepríjemným prekvapeniam, ako je napríklad to, že vám po dokúpení členských práv družstvo umožní odkúpenie bytu až po určitej dobe. Zo zákona môže družstvo s odpredajom vlastníckych práv čakať maximálne 2 roky.

Pozor na nedoplatky!

Ak má predávajúci na bytovom družstve nedoplatky, byt nie je možné odkúpiť do osobného vlastníctva, preto sa v dostatočnom predstihu informujte o všetkých možných dlhoch. Tento bod je obzvlášť dôležitý. Predávajúci, ktorý má nedoplatky, vám môže bez problémov predať členské práva v bytovom družstve. To vám však následne „povie“, že nehnuteľnosť nemôžete odkúpiť do osobného vlastníctva, resp. môžete, avšak až po uhradení týchto dlhov. Vy teda zaplatíte napr. 90 000 eur, budete mať členské práva v bytovom družstve aj právo byt užívať, odkúpiť ho však nebudete môcť.

Výška anuity

Výška anuity môže predstavovať 1 000, ale i 20 000 eur. Jej konkrétna suma závisí od toho, ako dlho a v akej výške ju predávajúci splácal v predošlom období. Za predpokladu, že budete byt chcieť odkúpiť do osobného vlastníctva, si preto určite dopredu zistite, akú sumu za to budete musieť zaplatiť.

Nie je to síce obvyklé, túto zostatkovú hodnotu nehnuteľnosti však nemusíte zaplatiť ihneď. Po dokúpení členských práv v bytovom družstve môžete v byte bývať a anuitu splácať postupne, v mesačných splátkach. V takomto prípade byt odkúpite do osobného vlastníctva až po jej konečnom splatení.

Podpis zmluvy o prevode a prevod členských práv a povinností v bytovom družstve

Keď ste sa pre kúpu družstevného bytu rozhodli definitívne, môžete pristúpiť k podpísaniu zmluvy o prevode členských práv s predávajúcim. Následne na vás čaká prevod dohodnutej sumy, a to spôsobom, na akom sa dohodnete medzi sebou (povolené je vyplácanie v hotovosti, bankovým prevodom, poprípade inou formou).

Predposledným krokom je požiadanie o prevod členských práv. Proces prebieha tak, že podáte žiadosť (väčšinou ide o predpísané tlačivo) spolu s podpísanou zmluvou na podateľni daného bytového družstva. Niekedy je potrebné podpisy na zmluve overiť u notára. Prevod členských práv sa uskutočňuje k dátumu podania tejto žiadosti.

Prepis bytu do osobného vlastníctva na bytovom družstve

Teraz ste sa stali právoplatným vlastníkom členských práv v bytovom družstve, posledným krokom je teda jeho odkúpenie do osobného vlastníctva. Aj v tomto prípade je potrebné podať písomnú žiadosť na BD, na ktorej základe bude vypracovaná kúpna zmluva. Následne vás čaká podanie návrhu na vklad a prevedenie vlastníckych práv na katastrálnom úrade. Ak všetko prebehne úspešne, stávate sa vlastníkom niekdajšieho družstevného bytu.

Kúpa družstevného bytu na hypotéku

Financovanie kúpy družstevného bytu je jednou z najväčších prekážok. Musíte sa zmieriť s tým, že na takýto byt hypotéku nedostanete, preto je potrebné ho vyplatiť z vlastných zdrojov. Na rovinu, kto má po ruke 80 či 100 000 eur len tak „bokom“? Asi málokto. Dôvodom, prečo si nemôžete družstevný byt kúpiť na hypotéku je, že v skutočnosti nekupujete byt, ale iba členské právo v bytovom družstve. Banka teda v podstate nemá čo založiť, pretože v momente vyplatenia dohodnutej sumy za byt, žiadnu nehnuteľnosť ešte reálne nevlastníte.

Povedzme, že ste si našli družstevný byt, do ktorého ste sa zamilovali, a odmietate hľadať iný. Na druhej strane však nemáte dostatok financií v hotovosti. Táto situácia sa dá riešiť, musíte však počítať s pomocou vašej rodiny či dobrých známych a s pomerne dlhým procesom. Najprv musíte nájsť nehnuteľnosť, ktorú je možné založiť, napríklad byt vašich rodičov či partnera. Takáto nehnuteľnosť, samozrejme, nesmie mať iné záložné práva.

Potom si v banke zažiadate o hypotéku s dočasným založením danej nehnuteľnosti. Už máte dostatok financií, zaplatili ste sumu za členské právo v BD, byt ste následne aj odkúpili do osobného vlastníctva. Aktuálne teda už vlastníte reálnu nehnuteľnosť, ktorú je možné založiť, preto banku požiadate o preloženie záložného práva. Aj keď tento proces na prvý pohľad nevyzerá až tak komplikovane, pripravte sa na to, že trvá minimálne 3 mesiace.

Výhody družstevného bytu

Teraz, keď už viete, že kúpa družstevného bytu nie je úplne jednoduchou a rýchlou záležitosťou, možno nerozumiete, prečo by ste vlastne takýto byt mali kupovať. Dôvod je prostý, družstevné byty sú neporovnateľne lacnejšie. Tak napr. 2-izbový, kompletne zrekonštruovaný družstevný byt s balkónom v Košiciach vás bude stáť rovnako (cca 90 000 eur) ako 1,5-izbový zrekonštruovaný byt v osobnom vlastníctve bez balkóna, ktorý sa nachádza v podobnej lokalite. Pamätajte však, že kúpa družstevného bytu môže byť výhodná len vtedy, ak ho môžete následne previesť do osobného vlastníctva.

Predaj družstevného bytu a daň z predaja

Ak ste „na druhej strane“, teda chcete družstevný byt predať, určite vás bude zaujímať aj daň z predaja. Pokiaľ ste vlastníkmi členských práv v bytovom družstve dlhšie ako 5 rokov, byt ste však neodkúpili do osobného vlastníctva, ste od dane z predaja oslobodení. Daň sa totiž nevzťahuje na vlastnícke práva, ale iba na nehnuteľnosť, ktorú v tomto prípade reálne nevlastníte. Pri predaji družstevného bytu v osobnom vlastníctve ste daň z predaja pri jeho predaji povinní platiť normálne.

Družstevný byt – dedenie

Družstevný byt môžete nadobudnúť aj v dedičskom konaní. V porovnaní s prípadom, keď zdedíte „normálny“ byt v osobnom vlastníctve, tu platí niekoľko rozdielov. Prvým z nich je, že družstevný byt môže zdediť len jedna osoba. Prvým dedičom je vždy manžel alebo manželka zosnulého, druhým deti, súrodenci alebo iní príbuzní. Družstevný byt môžu zdediť naraz len manželia, resp. zdedí ho jeden z nich, automaticky však prechádza do bezpodielového vlastníctva manželov.

Aj pri dedení takéhoto bytu platí, že sa nestávate jeho vlastníkom, ale vlastníkom členských práv a povinností v bytovom družstve. Ak by ste ho chceli následne odkúpiť, musíte postupovať podľa stanov daného bytového družstva, väčšinou by sa však proces nemal líšiť od kúpy, ktorú sme si popísali vyššie. Nezabudnite, že ako člen bytového družstva nemáte len práva, ale i povinnosti, napríklad splácanie anuity.

Prenájom družstevného bytu

Družstevný byt je možné aj prenajímať, avšak iba po súhlase bytového družstva. To platí len v prípade, že ste vlastníkom členského práva v BD a máte právo užívania bytu, ktorý ste však neodkúpili do osobného vlastníctva. Po odsúhlasení BD je vašou povinnosťou riadne uzatvorenie zmluvy s budúcim nájomníkom. Jej jednotlivé body sa zhodujú s prenajímaním bytu v osobnom vlastníctve. V prípade, ak ste byt odkúpili, postup pri jeho prenájme už nie je bytovým družstvom ovplyvnený v žiadnom smere.

Autor článku

---

---

Publikované dňa: 12.07.2024
Posledná aktualizácia: 12.07.2024